La hipoteca
En el Préstamo Hipotecario la entidad financiera entrega una cantidad de dinero, que llamamos Capital, al comprador que se convierte por ello en propietario y prestatario para que este se lo devuelva, más los intereses, en el período pactado. Como garantía de esa deuda el prestatario otorga hipoteca a favor de la entidad financiera.
>> Conceptos básicos:
1. Importe máximo.
La cuantía máxima de una hipoteca depende de varios factores:
El primer límite viene dado por el valor de la vivienda. La ley del mercado hipotecario establece que las entidades pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida o tomada como garantía. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Ministerio de Economía. Algunas entidades financieras han adaptado su oferta a la necesidad de los clientes llegando a porcentajes incluso superiores al 100% del valor de tasación.La segunda limitación viene marcada por los ingresos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase el 40 o 50% de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende mucho del análisis de la entidad financiera, de otras garantías personales, de otros bienes…
La cantidad de dinero prestada por la entidad se denomina capital. El capital prestado más los intereses correspondientes es lo que se debe pagar en el plazo previsto.
2. Las cuotas
Es la cantidad que se paga periódicamente y que en el plazo previsto lleva a devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización de capital, y una parte de intereses.Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero también pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o anuales.Cuando la hipoteca permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio) se denomina carencia, si permite no pagar la parte de amortización se llama carencia parcial o de amortización.
3. La amortización
Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota. En los préstamos con sistema de amortización francés (el que se utiliza en el 90% de las hipotecas) al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario. El dinero que se entrega fuera de las cuotas normales para bajar la deuda es una amortización parcial. Cuando se cancela la toda la deuda de una vez es una amortización total anticipada.
4. El plazo
Es el período de tiempo contratado para devolver el capital y los intereses. En el mercado hay entidades que ofrecen hasta 40 años lo que permite que las cuotas mensuales sean más reducidas.
5. El tipo de interés
Es el precio del capital prestado. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo de las de a tipo variable.También existe el tipo mixto, cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1 año y después es variable.Los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable se revisan de acuerdo a unos valores conocidos como índices de referencia.Para garantizar la transparencia de las operaciones a sus clientes, las entidades de crédito suelen utilizar los índices oficiales del Mercado Hipotecario que establece y publica el Banco de España. Estos índices se pueden consultar normalmente en la prensa. Algunos ejemplos de ellos son el IRPH, el Euribor o la Deuda Pública.
6. Comisiones
Para la concesión del préstamo por una entidad financiera, la ley establece que todos los gastos relativos al estudio de la operación se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina comisión de apertura. No puede haber otras comisiones de estudio o de concesión. El precio de estas comisiones es libre siempre que se haya comunicado al Banco de España.Puede haber otras comisiones que deben estar previamente comunicadas y autorizadas por el Banco de España, que fiscaliza y controla a todo el sistema financiero.Las más frecuentes son:
– Amortización parcial anticipada.
– Subrogación
– Modificación de condiciones o garantías
– Cancelación anticipada
>> Proceso de tramitación:
Si la compra la realizas a través de un Agente Inmobiliario éste te puede asesorar sobre la oferta general de hipotecas y sobre el tipo de préstamo que se adapta a tu situación y necesidades. El Agente estará bien informado sobre la situación del mercado ya que la financiación es uno de los elementos esenciales en las operaciones inmobiliarias.También puedes acudir directamente a una entidad financiera.El proceso normal de gestión de una hipoteca es que el Agente Inmobiliario te informe de la oferta de hipotecas del mercado y te solicite la documentación necesaria para el estudio de la concesión del préstamo.La entidad financiera estudia su capacidad de pago, procede a la tasación de la vivienda y se comprueba la situación registral. Si tu solicitud resulta aceptada se prepara la documentación para la firma.Las entidades financieras tienen obligación de poner a disposición de los clientes dos informaciones por escrito. Por un lado la “oferta vinculante” que es un resumen de las características principales del préstamo hipotecario con los datos financieros y por otro, el “proyecto de copia de la escritura de préstamo hipotecario” que es la propia escritura impresa en papel no timbrado, por lo que se puede consultar previamente si corresponde con la oferta.El siguiente paso es la firma ante el Notario del préstamo hipotecario.Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.Estas operaciones se realizan todas en el mismo momento en el Notario. El Agente Inmobiliario o Gestor Administrativo desempeñan un papel muy importante en la información, preparación, tramitación y liquidación de los documentos, impuestos y gestiones necesarias.CompradorÚ Agente InmobiliarioÚ DocumentaciónÚ TasaciónÚ Estudio de la concesión del préstamoÚ AceptaciónÚ Preparación de la documentaciónÚ Oferta vinculanteÚ Liquidación de deudas anteriores si las hayÚ Firma en el NotarioÚ Liquidación de impuestosÚ Inscripción en el Registro de la Propiedad
>> Escritura del préstamo:
Es el contrato en el que se reflejan los derechos y las obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del cliente (prestatario) y el Notario da fe de los mismos.Esta escritura, una vez firmada, normalmente de forma simultánea con la compraventa, se inscribe en el Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad.El original de la escritura será para la entidad financiera y usted recibirá una copia.
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>> Gastos de la hipoteca:
1. NOTARIO
Son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario.Se establecen por ley como un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago). Depende de cada entidad pero puede llegar a casi el doble del importe de la hipoteca.Si valor inferior a 6.010,12 euros 67.61 euros
Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros 0.338 %
Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros 0.113%
Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros 0.075 %
Por el exceso entre 150.253,04 y 601.012,10 euros 0.038%
Por lo que excede de 601.012,10 hasta 6.010.121,04 euros 0.023 %
Por lo que excede de 6.010.121,04 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.Ten en cuenta que a estos honorarios hay que añadir el IVA (IGIC en Canarias) y que puede facturar aparte, la utilización de papel sellado del Estado y la emisión de copias.
2. REGISTRO
Son los gastos generados al inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Se calculan también como un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria establecido por ley.Si el valor no excede 6.010,12 euros 18.03 euros
Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros 0.131 %
Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros 0.094 %
Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros 0.056 %
Por el exceso entre 150.253,04 y 601.012,10 euros 0.023 %
Por lo que excede de 601.012,10 euros 0.015 %Además por cada asiento de presentación 6.01 euros.En todo caso, el arancel global aplicable en este apartado no podrá superar los 2.181,67 euros.Tengamos en cuenta que a estos honorarios debemos añadir el IVA (IGIC en Canarias).
3. GESTOR
El Gestor Administrativo, realiza los trámites necesarios en los plazos legales para efectuar las liquidaciones de gastos e impuestos de la hipoteca (normalmente también de la compra que se produce en el mismo instante) y asegurarse de la inscripción registral de la misma.
Normalmente son seleccionados por la entidad financiera pero ajenos a la misma. Al ser profesionales libre su tarifa no está regulada y puede variar de unas zonas a otras. Sus honorarios llevan IVA (IGIC en Canarias).
Lo normal es que se realice una provisión de fondos al gestor que después se liquida con los justificantes oportunos.
4. IAJD
Impuesto sobre actos jurídicos documentados. Es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como lo es la hipoteca. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, a falta de regulación específica se aplicará el 0.5% de la responsabilidad hipotecaria. El pago de este impuesto corre a cargo del prestatario y se realiza en la delegación de Hacienda correspondiente.
5. COMISIÓN DE APERTURA
Cantidad que recupera los gastos iniciales de estudio, gestión y formalización de la entidad financiera. La ley determina que todos estos gastos deben estar reunidos en una sola comisión denominada de apertura.
Suele ser un porcentaje sobre el importe del préstamo y lo abona el prestatario a la entidad financiera en la formalización del préstamo.
6. TASACIÓN
Es el gasto derivado de determinar el valor real del inmueble. Esta valoración es obligatoria y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Es un gasto previo a la firma de la escritura puesto que es necesaria para el estudio de la solicitud. La cuantía de este gasto depende de cada entidad y lo abona el prestatario normalmente a la entidad financiera que lo hace llegar a la sociedad de tasación.
