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La Compra Venta

Publicado por adminon en 8 junio 2020
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LA RESERVA – LA PAGA Y SEÑAL – LAS ARRAS  – EL CONTRATO DE COMPRAVENTA – ESCRITURA NOTARIAL Y REGISTRO
LA COMPRAVENTA EN PROMOCIÓN – LOS GASTOS DE LA COMPRAVENTA – COMPRA DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO
  •   LA RESERVA
    Si has tomado la decisión de comprar la vivienda, has realizado las comprobaciones previas y todo está en orden, el siguiente paso es reservarla.
    La Reserva se hace mediante un contrato.
      
  •  LA PAGA Y SEÑAL
    Se trata de una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final de la vivienda por la que ambas partes, comprador y vendedor, confirman su intención uno de comprar y el otro de vender. En una reserva bajo la forma de “paga y señal” el dinero que se entrega forma parte del precio final. Desde ese momento tanto el vendedor como el comprador pueden exigir el cumplimiento del contrato. Si el vendedor no quiere vender el comprador podrá exigir la venta en el precio que se ha determinado y, al revés, si el comprador se arrepiente el vendedor podrá exigir la compra en el precio acordado. En realidad es un verdadero contrato de compraventa desde el mismo instante en que se firma por las dos partes.Legalmente esta figura jurídica se denomina arras confirmatorias.   
  •   LAS ARRAS
    Las arras, también llamadas arras penitenciales, es una cantidad de dinero que se entrega por una opción de compra. Si en el documento de entrega de señal consta que se tratan de arras penitenciales del articulo 1.454 del Código Civil, es una opción en la que las dos partes pueden retractarse: el vendedor de vender y el comprador de comprar. Éste último perdiendo la cantidad entregada y el vendedor devolviendo el doble de lo recibido. Es necesario que se indique claramente en la entrega de señal que se trata de arras penitenciales ya que si no queda especificado se entendería que estamos ante una paga y señal con las consecuencias que ya hemos visto. 
  •  EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
    EL CONTRATO
    Una vez hecha la reserva, el siguiente paso es el contrato de compraventa.   

Se trata de un documento en el que se describe claramente la vivienda y mediante el cual el vendedor se obliga a su entrega y el comprador    a pagar por ella un precio.

Se puede instrumentar mediante un contrato privado entre las partes, que es vinculante y válido entre ellos, pero es recomendable que se eleve a escritura pública, es decir que se suscriba un documento notarial y que posteriormente se inscriba en el Registro.

  • ESCRITURA NOTARIAL Y REGISTRO
     
    El acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante notario que se denomina escritura pública.
    Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se lleva al Registro de la Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder escrituras públicas y otros documentos de carácter judicial o administrativo, pero nunca un contrato privado. Por eso es importante que la compraventa se realice en escritura pública notarial. En la escritura se detallan perfectamente: la situación, características, espacios colindantes, linderos, superficie, precio, forma de pago y todas las condiciones referentes a los posibles aplazamientos de pago y condiciones si es que las hay.
     
    La tramitación de los documentos ante el Notario, el pago de los impuestos y gastos correspondientes, así como las gestiones previas y posteriores suele llevarse a cabo por un gestor administrativo que asegura realización correcta y en los plazos legales de todos los trámites.
    El original de la escritura de compraventa una vez liquidados los gastos e inscrita será para el comprador. 
     
     
  •    LA COMPRAVENTA EN PROMOCIÓN
    En este caso el vendedor es el promotor y la vivienda puede no estar todavía construida, de ahí, que la operativa presente algunas diferencias.
    Los pasos a seguir serían:
    1º Firma de una señal.
    2º Firma de un contrato privado que indicará la fecha de fin de la obra con la entrega de llaves, y los pagos a realizar al promotor hasta esa fecha (precisar si en estas cantidades está incluido el IVA correspondiente). La Ley contempla la protección del comprador por las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción. El promotor debe avalar esas cantidades ya que está obligado a suscribir un seguro y depositarlas en cuenta bancaria separada del resto de fondos.
    3º Terminada la obra hay que esperar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad que confirma ese espacio como apto para ser vivienda y que cumple los requisitos de seguridad para suministros y servicios.
    4º Comprobación en el Registro de la Propiedad. Para ello se le piden los datos registrales al promotor o en su caso se hace la consulta directamente en el Registro de la Propiedad.
    5º El promotor puede haber realizado la obra con sus propios medios económicos o bien financiar esa promoción hipotecándola. 
    Una vez terminada la vivienda y en caso de que necesites financiación tienes dos alternativas:
  • – puedes subrogarte en la parte que de la hipoteca constituida por el promotor corresponde a su vivienda
    – conseguir otra oferta financiera ajena a ésta.
    En cualquier caso el promotor no puede obligarte a subrogarte y en caso de conseguir otra financiación los gastos de cancelación de la actual los tiene que pagar el promotor.   
    6º Firmar la escritura pública de compraventa y la escritura de hipoteca si la compra se financia con un préstamo hipotecario (subrogación u otra hipoteca).
  • Es importante subrayar que el promotor tiene responsabilidad por los defectos de la vivienda. Esta responsabilidad que se limita a 10 años debe estar garantizada con un seguro denominado “decenal”.  

  LOS GASTOS DE LA COMPRAVENTA

  •  COMPRA DE VIVIENDA NUEVA

1- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Es el 7% del importe que consta en la escritura de compraventa. En Viviendas de Protección Oficial, de Régimen Especial o de Promoción Pública el tipo es el 4%.
Si se realizan pagos durante la fase de construcción se aplica este porcentaje sobre las cantidades entregadas a cuenta.
Si te compras una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda para ser utilizada por el adquirente, el IVA a pagar es el 7%. En el resto de los casos, el IVA a pagar es el 16%.
En Canarias se aplica en su lugar el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) cuyo tipo es el 4,5%.
Se le paga al promotor que después hará sus liquidaciones correspondientes con Hacienda.

2- IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como lo es la compra de una vivienda nueva. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma; a falta de regulación específica, se aplicará el 0,5% del precio de la venta que se haga constar en la escritura. El pago de este impuesto corre a cargo del comprador y se realiza en la delegación de Hacienda correspondiente.

  • COMPRA DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

1- ITP.- (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Impuesto que, como su propio nombre indica, grava las ventas de inmuebles y cualquier otra transmisión de la propiedad.
Es un impuesto alternativo al IVA (IGIC en Canarias), se paga uno o el otro, dependiendo de si es vivienda nueva o de segunda mano.
Depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida. Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado, en la mayoría de las comunidades es el 7% y en el resto el 6%. Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes…).
Este impuesto corre a cargo del comprador y se paga en la Delegación de Hacienda correspondiente.

2- IBI.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Conocido también como «la plusvalía». Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen que es fijado por cada Ayuntamiento según unos máximos y unos mínimos legalmente establecidos.

Según la ley lo paga el vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes.

Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el Ayuntamiento.


  • Otros Gastos

3. NOTARIO

 Son los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público para que el documento sea una escritura pública y se pueda inscribir en el Registro.
Es importante saber que por ley, el pago de tales honorarios corresponde al vendedor, en cuanto se refieran a la autorización de la escritura, y al comprador, en cuanto se refieran a la expedición de las copias de la misma. El comprador sólo habrá de pagar la totalidad de los honorarios del Notario si así se pacta expresamente con el vendedor, siendo ésta la norma habitual.

El precio viene determinado por el valor de la compraventa, pero también influyen la extensión de la escritura, el número de copias o la existencia de operaciones conexas, como una hipoteca.

Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante Real Decreto y son las mismas para todos.

Teniendo en cuenta el valor de la vivienda el coste es:


Cuando el valor no exceda 6.010,12 euros 90,15 euros
Por el exceso entre 6.010,13 y 30.050,61 euros 0,45%
Por el exceso entre 30.050,62 y 60.101,21 euros 0,15%
Por el exceso entre 60.101,22 y 150.253,03 euros 0,10%
Por el exceso entre 150.253,04 y 601.012,10 euros 0,05%
Por lo que excede de 601.012,10 hasta 6.010.121,04 euros 0,03%


Por lo que excede de 6.010.121,04 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.
A estos importes hay que aplicarles el IVA (IGIC en Canarias) correspondiente. 
 
 
4. GESTOR

El Gestor Administrativo realiza normalmente las verificaciones e inscripciones registrales correspondientes y tramita las liquidaciones de gastos e impuestos en los plazos legales.
Sus honorarios los paga el comprador y dependen de los trámites que se soliciten. Se trata de profesionales libres por lo que su tarifa no está regulada y puede variar de unas zonas a otras. Tengamos en cuenta que sus honorarios llevan IVA (IGIC en Canarias).

Lo normal es que se adelante una provisión de fondos y después se proceda a su liquidación con los justificantes de los pagos realizados. 

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